Schlüsselübergabeprotokoll Auf was ist bei der Schlüsselübergabe zu achten?

Erst mit der Schlüsselübergabe kann ein Mieter seine neue Wohnung auch nutzen, daher kommt der Schlüsselübergabe bei Mietwohnungen eine besondere Rolle zu. Wenn Sie von Ihrem neuen Vermieter die Wohnungsschlüssel übergeben bekommen, sollten Sie in beiderseitigem Interesse auch ein Schlüsselübergabeprotokoll verfassen.

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Inhalt
  1. Wann sollte die Schlüsselübergabe erfolgen?
  2. Schlüsselübergabe vor Mietbeginn: Wann darf ich in die neue Wohnung?
  3. Zur Schlüsselübergabe: Was muss ich mitbringen?
  4. Wer muss bei der Schlüsselübergabe anwesend sein?
  5. Ist Schlüsselübergabe gleich Wohnungsübergabe?
  6. Ist mit der Schlüsselübergabe das Mietverhältnis beendet?
  7. Ist ein Mietvertrag ohne Schlüsselübergabe gültig?

Die Schlüsselübergabe erfolgt jeweils zwingend bei Einzug und Auszug in eine Mietwohnung. Sie markiert meist die faktische "Inbesitznahme der Mietsache" und wird daher auch oft synonym zum Begriff Wohnungsübergabe verwendet. Hier erfahren Sie, was bei der Schlüsselübergabe zu beachten ist, und wie Sie mit einem Schlüsselübergabeprotokoll späteren Streit mit dem Vermieter vermeiden.

 

Wann sollte die Schlüsselübergabe erfolgen?

Die Schlüsselübergabe erfolgt zwingend spätestens (!) am ersten Tag des geschlossenen Mietvertrags (meist der 1. oder 15. eines Monats) oder am Ende der Mietdauer (also i. d. R. am 30./31. oder 14. des Monats). Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter für die geschlossene Mietzeit Zutritt und exklusive Nutzung, also deren Besitz, zu ermöglichen. Das Aushändigen aller Schlüssel (für Haus-/Wohnungstür, Briefkasten, Keller-/Nebenräume, Tiefgarage, etc.) markiert die vertragsgerechte Überlassung der Mietwohnung.

Wichtig: Erfolgt die Schlüsselübergabe (weit) vor der geplanten und vertraglich vereinbarten Mietzeit, sind ggf. zusätzliche Absprachen erforderlich, wie die Nutzungsdauer vor Beginn des geschlossenen Mietvertrags zu bewerten ist.

 

Schlüsselübergabe vor Mietbeginn: Wann darf ich in die neue Wohnung?

Oft überlassen Vermieter ihren Neu-Mietern die Schlüssel wenige Tage vor Mietbeginn (z.B. am Wochenende vor dem Monatswechsel) unentgeltlich – das ist aber nicht selbstverständlich und einen Rechtsanspruch darauf gibt es auch nicht! Wenn Sie die bezugsfertige Wohnung durch die Schlüsselübergabe schon eine Woche früher beziehen können, sind Sie dem Vermieter auch 7 Tage mehr Mietzins (und anteilige Nebenkosten) schuldig. Damit hier nicht gleich zum Beginn des Mietverhältnissen ein Missverständnis entsteht, sollten Sie diese Frage bei der Schlüsselübergabe klären und im Schlüsselübergabeprotokoll festhalten.

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Sobald Sie im Besitz der Schlüssel sind, dürfen Sie die Wohnung nutzen, selbst, wenn der vereinbarte Mietbeginn noch nicht vorliegt. Allerdings ist dann zu beachten: Wenn Sie vor Mietbeginn die Schlüssel in Besitz nehmen, ist auch klar, dass kein anderer mehr die Mietsache betreten kann. Entstehende Schäden gehen also auf Ihr Konto! Daher ist es wichtig, bei der Schlüsselübergabe vorliegende Schäden und Mängel an der Mietsache im Schlüsselübergabeprotokoll zu dokumentieren.

Ist die Wohnung noch nicht bezugsfertig, weil z. B. noch Mängel der Vormieter beseitigt werden müssen, ist die Wohungsübergabe besonders sorgfältig zu protokollieren: Denn dann sollten Sie die bestehenden Mängel detailliert festhalten (ggf. durch Fotos dokumentieren und Zeugen mitbringen) und den Zeitplan für deren Behebung festschreiben. Praxistipp: Ein Wohnungsübergabeprotokoll ist leichter abzufassen, wenn die Wohnung renoviert und mängelfrei übergeben wird!

 

Zur Schlüsselübergabe: Was muss ich mitbringen?

Eigentlich nichts, denn die Schlüsselübergabe erfolgt in den meisten Fällen unproblematisch. Für das Übergabeprotokoll sollten Sie aber in jedem Fall einen Stift zum Unterschreiben dabei haben. Sinnvoll ist es auch folgende Utensilien zur Schlüsselübergabe der neuen Wohnung mitzubringen:

  • Stift und Klemmbrett
  • Zollstock o. Metermaß, um ggf. Schadenstellen auszumessen
  • Fotoapparat, um Mängel zu dokumentieren
  • ggf. eine weitere Person, die als Zeuge fungieren kann
  • einen Vordruck für das Schlüsselübergabeprotokoll, das Sie mitbringen (falls der Vermieter keines erstellen will)
 

Wer muss bei der Schlüsselübergabe anwesend sein?

Sie als Mieter und ihr Vermieter (oder ein von ihm bestellter Haus-Verwalter) müssen bei der Schlüsselübergabe anwesend sein. Zeugen, die ggf. Schäden und Mängel bestätigen können, die der Vermieter nicht ins Protokoll aufnehmen will ("Ach, das trocknet noch weg!") sind ebenfalls hilfreich.

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Praxistipp: Was nicht geht, ist dass Sie bei der Zurückgabe der Wohnungsschlüssel, diese einfach beim Hausmeister abgeben oder dem Vermieter in den Briefkasten werfen. Die Rückgabe der Schlüssel bei Auszug muss persönlich gegenüber dem Vermieter erfolgen und sollte durch eine Quittung bestätigt werden!

 

Ist Schlüsselübergabe gleich Wohnungsübergabe?

Ja, in der Regel ist die Schlüsselübergabe gleichbedeutend mit der Wohnungsübergabe. Gibt der Mieter die Schlüssel an den Vermieter zurück, verliert er die Möglichkeit, die Mietsache zu nutzen und kann in ihr auch keine Abnutzungen oder Schäden mehr verursachen. Mit den Schlüsseln wurde auch die Wohnung wieder an den Vermieter übergeben.

 

Ist mit der Schlüsselübergabe das Mietverhältnis beendet?

Nein. Das Ende des Mietverhältnisses ist entweder im (befristeten) Mietvertrag selbst geregelt oder ergibt sich aus dem Kündigungsschreiben zum geschlossenen Mietvertrag. Wenn Sie die Schlüssel (weit) vor dem Ende des Mietverhältnisses zurückgeben, bleiben Sie dem Vermieter den Mietzins weiterhin bis zum vereinbarten Stichtag schuldig.

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Geben Sie die Schlüssel erst (weit) nach dem geplanten Auszug zurück, sind Sie ebenfalls dem Vermieter die anteilige Miete (zzgl. Nebenkostenanteilen) schuldig. Da Sie dem Vermieter durch Nichtzurückgabe der Schlüssel den Zugriff und die Verwertung seines Eigentums unmöglich gemacht haben, könnten Sie u. U. auch schadenersatzpflichtig sein (z.B. für entgangene höhere Mieteinnahmen)!

Verschuldet hingegen der Vermieter eine verspätete Schlüsselrückgabe ("Ich bin erst in 2 Wochen wieder in der Stadt"), so müssen Sie für die zusätzlichen Tage nach Ablauf des (gekündigten) Mietverhältnisses keine Miete zahlen.

 

Ist ein Mietvertrag ohne Schlüsselübergabe gültig?

Natürlich! Sie können einen Mietvertrag ja schon wochen-, monatelang vor dem geplanten Einzug abschließen und natürlich ist dieser Vertrag gültig – auch wenn noch keine Schlüsselübergabe erfolgt ist. Meist ist die Wohnung ja noch vom Vormieter bewohnt, wenn der nächste Mietvertrag bereits geschlossen wird – eine Schlüsselübergabe an den Folgemieter wäre also gar nicht möglich.

Nach § 535 Absatz 1 Satz 1 BGB muss der Vermieter dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit gewähren. Die pünktliche Wohnungs- und Schlüsselübergabe zählt dabei zu den Kernpflichten des Vermieters, urteilte das OLG Düsseldorf bereits 1993. Sie haben also ein Anrecht darauf, dass die Schlüsselübergabe spätestens am Tag des Beginns der vereinbarten Mietzeit erfolgt.

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Wichtig: Der Vermieter muss ihnen ALLE Schlüssel zur gemieteten Wohnung übergeben – er darf keine Duplikate zurückbehalten und muss auch plausibel versichern, dass kein Vormieter noch Nachschlüssel besitzt. Deswegen ist es wichtig, Art und Anzahl der Schlüssel (3 Haustürschlüssel, 5 Wohnungsschlüssel, 1 Briefkastenschlüssel, ...) im Schlüsselübergabeprotokoll aufzulisten, damit bei der Rückgabe der Mietsache auch wieder alle Schlüssel vom Mieter an den Vermieter zurückgegeben werden.
Haben Sie sich auf eigene Kosten innerhalb der Mietzeit weitere Nachschlüssel fertigen lassen, müssen Sie auch diese zusätzlichen Duplikate an den Vermieter zurückgeben. Es ist nicht verpflichtet, Ihnen die Kosten dafür zu erstatten. Wollen Sie ihm die Extra-Schlüssel nicht kostenlos überlassen, können Sie die überzähligen Schlüssel (im Vergleich zum Schlüsselübergabeprotokoll bei Ihrem Einzug) auch vor Zeugen unbrauchbar machen (abbrechen oder verbiegen).

**Die Rechtssprechung im Bereich des Mietrechts ist sehr vielschichtig, sodass unsere Tipps rund um Ihren Umzug nur eine allgemeine Einführung in das Thema darstellen können, die ggf. nicht für jeden Einzelfall die passende Lösung bietet. Der selbst.de-Umzugsratgeber ist keine Rechtsberatung. Um spätere Streitigkeiten mit dem Vermieter zu vermeiden, können Sie Ihren Mietvertrag auch den Beratern des Mieterschutzbundes, der Verbraucherzentralen oder Ihrem Anwalt zur Durchsicht vorlegen.

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