Haus bauen trotz Insolvenz
Die Wahrscheinlichkeit, dass ein Bauunternehmen beim Bau Ihres Hauses Insolvenz anmeldet, ist vergleichsweise hoch: Die Insolvenzquote im Baugewerbe lag 2011 mit 1,36 Prozent deutlich über dem Durchschnitt von 0,95 Prozent. Und wenn der Fall eintritt, hat der Baukunde mehr als ein Problem: Baustillstand, Verlust von Vorauszahlungen und Gewährleistungsansprüchen. Wir verraten Ihnen, wie Sie Ihr Haus bauen – trotz Insolvenz des Bauunternehmens.
Aber „diese Risiken lassen sich durch richtige Vertragsgestaltung und schnelle Reaktion im Insolvenzfall reduzieren“, beruhigt Gabriele Heinrich, Geschäftsführerin des Verbraucherschutzvereins wohnen im Eigentum e.V., alle, die ein Haus bauen wollen.
Vertrag: keine Vorleistungen!
Der Zahlungsplan im Vertrag muss sicherstellen, dass der Bauherr niemals mehr zahlt, als tatsächlich an Bauleistung erbracht wurde. Schätzungsweise 80 Prozent der Verträge genügen dieser Anforderung nicht. Folge: Die Vorleistungen sind in der Insolvenz praktisch verloren. Sie werden nicht mehr zurückgezahlt, die damit bezahlte Bauleistung aber auch nicht erbracht. Deshalb: Zahlungsplan von Experten auf Ausgewogenheit überprüfen lassen. Besser geschützt ist der Kunde beim Bauträger-Modell. Da muss der Zahlungsplan laut Makler- und Bauträgerverordnung ausgewogen sein, sonst ist er unwirksam und der Bauherr muss erst ganz am Schluss zahlen. Außerdem sollte der Vertrag eine Klausel enthalten, die dem Baukunden bei Insolvenz ein Kündigungsrecht gibt, und zwar bereits, wenn ein Insolvenzantrag gestellt ist.
Die Sicherungen gegen Insolvenzschäden
Seit 2009 haben private Bauherren einen gesetzlichen Anspruch auf Sicherheit in Höhe von fünf Prozent der Vertragssumme für die pünktliche und mangelfreie Fertigstellung, auch wenn der Vertrag das nicht vorsieht. Die Sicherheit ist bei der ersten Rate fällig. Der Baukunde muss darauf achten, dass sie tatsächlich erbracht wird, etwa durch Bankbürgschaft oder Einbehalt von den Abschlagszahlungen. Dieser Schutz hilft auch im Insolvenzfall. Allerdings „sind die gesetzlichen fünf Prozent nach unserer Erfahrung zu wenig“, sagt Gabriele Heinrich, „wir empfehlen zehn Prozent auszuhandeln.“
Außerdem gehört in einen guten Vertrag eine Sicherheit für die Mängelbeseitigung während der Gewährleistungsfrist nach Fertigstellung, und zwar entweder eine Mängelbürgschaft oder ein Einbehalt von drei bis fünf Prozent der Bausumme. Das garantiert auch bei Insolvenz die kostenlose Mängelbeseitigung. Die Kosten der gesetzlichen Sicherheit trägt der Unternehmer, ansonsten ist das Verhandlungssache.
Auf Krisensignale achten!
Je früher der Bauherr mitbekommt, dass beim Bauunternehmen etwas faul ist, desto besser sind seine Chancen, Projekt und Geld zu retten. Dazu gehört eine Bonitätsprüfung durch eine Anfrage etwa bei Creditreform. Ein erstes Krisensymptom zeigt sich oft schon in den Vertragsverhandlungen: Die rote Lampe sollte aufleuchten, wenn das Bauunternehmen sich sehr gegen die Sicherheitswünsche des Kunden sträubt, denn ein gesundes Unternehmen bekommt etwa eine Bürgschaft ohne Probleme von seiner Hausbank. Während der Bauphase sind Alarmsignale: Verzögerungen oder Unterbrechungen am Bau, Arbeitseinstellungen durch Subunternehmer, Verzögerungen bei der Mängelbeseitigung, Forderungen des Unternehmers nach nicht vereinbarten Vorauszahlungen ohne entsprechende Zusatzleistungen. Ob bereits ein Insolvenzantrag gestellt wurde, ist im Internet unter www.Insolvenzbekanntmachungen.de zu erfahren. Dann gilt: Sofort zum Anwalt.
Richtig reagieren
Die Grundregel beim Haus bauen – in der Krise und erst recht nach Insolvenzantrag: Auf keinen Fall direkt an Subunternehmer zahlen, solange der Bauvertrag läuft, weder wenn diese sonst mit Baustopp drohen, noch wenn der Vertragspartner das empfiehlt. Für den Bauherren ist es bei Baupleite meist wichtig, schnell aus dem Vertrag zu kommen, damit er mit anderen Unternehmen weitermachen kann. Dabei helfen die richtigen Kündigungsklauseln. Anders ist das beim Bauträgermodell. Da riskiert der Baukunde bei Vertragskündigung auch den Anspruch auf Übertragung des Grundstücks.
Haus bauen trotz Insolvenz
Bevor nach der Kündigung mit einem anderen Unternehmen weitergebaut wird, sollte ein Sachverständiger den aktuellen Baustand festhalten und Mängel feststellen, sonst gibt es unabsehbaren Streit unter allen Beteiligten. Oft ist es sinnvoll, mit den bisherigen Subunternehmern weiterzubauen. Sie kennen das Objekt, aber sie werden oft versuchen, höhere Preise durchzusetzen. Fazit: Mit einem guten Vertrag und der richtigen Reaktion wird der Baukunde sein Projekt über die Insolvenz retten, wenn er die nötigen Spielräume eingebaut hat. Gabriele Heinrich: „Es ist gefährlich, den Zeitplan zu eng zu stricken und die Finanzierungsmöglichkeiten bis auf den letzten Cent auszureizen.“
Text: wohnen im Eigentum e.V. Fotos: BSB
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