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Bauvertrag
Ganz gleich, ob Sie ein Haus bauen oder eins kaufen wollen – die Entscheidung sollte immer gut und sorgfältig überlegt sein. Vor allem in Kauf- und Bauvertrag können sich einige Klauseln verstecken, die Sie in der Aufregung möglicherweise vergessen, Sie aber sehr viel kosten können. Wir verraten Ihnen, worauf Sie beim Bauvertrag besonders achten sollten.
Bauvertrag: Pünktlichkeit und Qualität sichern
Wenn die Arbeiten sich in die Länge ziehen, wenn es plötzlich Mehrkosten gibt, wenn sich Pfusch am Bau zeigt, kann der Baukunde Druck machen – falls er den richtigen Bauvertrag hat. Aber den bekommt er nicht, wenn er einfach das vom Unternehmen vorgelegte Formular unterschreibt. Das muss der Kunde Punkt für Punkt prüfen und bei Bedarf nachverhandeln.
Verbindliche Fertigstellungstermine
In den Bauvertrag gehören verbindliche Termine für Arbeitsbeginn und Fertigstellung – mit Datum. Nach VOB (Verdingungsordnung für Bauleistungen) sind Termine nur verbindlich, wenn das ausdrücklich im Vertrag steht, beim BGB-Bauvertrag (Bürgerlichen Gesetzbuch) genügt die Angabe des Termins. Bei Terminüberschreitung ist das Unternehmen schadensersatzpflichtig. Folgende Regeln sollten dabei beachtet werden: Höhe pro Werktag 0,2 Prozent der Auftragssumme, für die gesamte Verzögerung insgesamt nicht mehr als fünf Prozent.
Fairer Zahlungsplan
Ein guter Zahlungsplan berücksichtigt die Interessen beider Vertragspartner: Der Unternehmer muss nach seiner Arbeit nicht auf sein Geld warten, aber der Kunde leistet auch keine Vorauszahlung, denn damit verliert er ein wichtiges Druckmittel zu pünktlicher Leistung. Deshalb Zahlung in mehreren Raten nach Baufortschritt. Eine Orientierung bietet die Makler- und Bauträgerverordnung: 40 Prozent der Vertragssumme nach Rohbau und Zimmererarbeiten, weitere acht nach Dachflächen und Dachrinnen und so weiter.
Sicherheiten für den Bauherren
Ein wirksames Druckmittel gegen Pfusch am Bau ist die Vereinbarung eines Sicherheitseinbehalts von fünf Prozent auf jede Abschlagszahlung, außerdem von fünf Prozent auf den Schlußrechnungsbetrag bis zum Ablauf der Gewährleistungsfristen. Eine andere Sicherungsmöglichkeit ist eine Gewährleistungsbürgschaft. Sie wirkt zwar weniger als Druckmittel, schützt aber vor Verlust der Ansprüche wegen Baumängeln durch Insolvenz des Unternehmens. Vorsicht: Beim VOB-Vertrag werden die Bürgschaften nach zwei Jahren hinfällig, auch wenn die Gewährleistung noch länger läuft.
Besser wegverhandeln!
Hausanbieter verlangen als Absicherung für ihre Bezahlung von den Baukunden häufig eine Bankbürgschaft. „Wir raten dringend, die Klausel aus dem Vertrag wegzuverhandeln“, sagt Gabriele Heinrich, „sie ist für den Bauunternehmer nicht notwendig und für den Baukunden kostspielig.“ Er muss dafür jährlich ein bis drei Prozent der Bürgschaftssumme zahlen. Der Unternehmer dagegen ist durch Vorlage einer kostenlosen Finanzierungsbestätigung des Kreditinstituts oder des Kreditvertrags ausreichend gesichert.
Gesetztesnovelle beim Bauvertragsrecht
Mit seinem Beschluss vom 9. März 2017 hat der Bundestag die lang erwartete Reform des Bauvertragsrechts auf den Weg gebracht. „Die Novellierung des Gesetzes stellt einen großen Erfolg für den Verbraucherschutz dar“, erklärt Peter Mauel, erster Vorsitzender des Bauherren-Schutzbund e.V. (BSB). Das neue Gesetz räumt Verbrauchern zukünftig ein Widerrufsrecht beim Abschluss von Bauverträgen ein und schützt sie so vor übereilten Entscheidungen – ein Meilenstein zur Verbesserung des Verbraucherschutzes. Darüber hinaus müssen Unternehmen nun verbindliche Angaben zur Fertigstellungszeit des Baus treffen, was zu mehr Planungssicherheit für private Bauherren und Erwerber von Wohneigentum führt. Durch die Aufnahme einer genauen Baubeschreibung in den Bauvertrag wird zudem mehr Transparenz geschaffen. Verbraucher können so verschiedene Angebote miteinander vergleichen und eine fundierte Vertragsentscheidung treffen. Auch die Klauseln zur Begrenzung der Abschlagszahlungen sowie zur Übergabe von Bauunterlagen stärken insgesamt die Position der Bauherren und mindern ihre rechtlichen und wirtschaftlichen Risiken. Trotz der gelungenen Fortschritte und der umfassenden Neuregelungen bleiben einige Probleme noch ungelöst. So ist für Verbraucher nicht nachvollziehbar, dass ihnen der Gesetzgeber kein Recht einräumt, gravierende Mängel bereits während der Bauphase bei der Baufirma geltend zu machen. Stattdessen müssen sie bis zur Bauabnahme warten. Schwierigkeiten können sich auch bei einer Insolvenz des Unternehmens ergeben. Hier besteht bisher kein Anspruch auf ein Sonderkündigungsrecht, um den Bau mit einer anderen Firma fertigzustellen. „Auch die vollständige Regelung des Bauträgervertragsrechts ist weiterhin nicht gegeben. In Zukunft sind hier mehr Sicherheiten für Verbraucher nötig, bspw. im Falle der Rückabwicklung eines Bauträgervertrags“, meint Peter Mauel vom Bauherren-Schutzbund e.V.
Kaufvertrag sorgfältig prüfen
Alle wollen die schnelle Unterschrift des Kunden, aber „er zahlt oft einen hohen Preis, wenn er sich ohne gründliche Prüfung von Angebot, Verträgen und Finanzierung festnageln lässt“, warnt Gabriele Heinrich, Geschäftsführerin von wohnen im Eigentum e.V., „das zeigt unsere Beratungserfahrung.“
Druckmittel Reservierungsvereinbarung
Kaufinteressenten unterzeichnen im Vorfeld von Immobiliengeschäften oft sogenannte Reservierungsvereinbarungen. Dafür verlangen Makler oder Bauträger meist ein sogenanntes Reservierungsentgelt. Was so aussieht, als würde der Kunde Zeit für eine ruhige Prüfung des Angebots gewinnen, ist faktisch eher ein Druckmittel. Allerdings sind Klauseln über Reservierungsentgelt rechtlich unwirksam, hat der Bundesgerichtshof entschieden (III ZR 21/10). Das heißt: Trotz Unterschrift muss der Baukunde nicht zahlen.
Zeitbremse Zweiwochenfrist beim Notar
Grundstücks- und Immobilienkaufverträge, die notariell beurkundet werden müssen, soll der Baukunde laut Gesetz zwei Wochen vor dem Notartermin zur Prüfung bekommen. Einige Notare weisen in den Vertragsentwürfen auf diese Frist hin, andere informieren mündlich darüber. Dennoch „ist nach Erfahrung von wohnen im Eigentum diese Überlegungsfrist bei den Baukunden immer noch zu wenig bekannt“, sagt Gabriele Heinrich. Aber nur wenn die Verbraucher ihr Recht auf Denkpause kennen, können sie diese durchsetzen. Das ist notwendig, denn der Notar „soll“ darauf drängen, aber wenn er es unterlässt, ist der Vertrag trotzdem wirksam.
Die Zeit nutzen
14 Tage sind für die Entscheidung über einen Hauskauf nicht viel Zeit, aber genug, um die wichtigsten Fragen zu klären. Wer Fragen zum Verständnis des Notarvertrags oder zur Bedeutung einzelner Klauseln hat, sollte als erstes einen separaten Termin mit dem Notar vereinbaren und sich den Vertrag erläutern lassen. Diese Belehrung gehört zu den Pflichten des Notars im Zusammenhang mit der Beurkundung, kostet also nicht extra. Auf keinen Fall sollten Laien erst am Beurkundungstermin ihre Fragen stellen, denn unter Termindruck und ohne Bedenkzeit lässt sich schlecht über Änderungen und Alternativen nachdenken.
Text: wohnen im Eigentum e.V.
Fotos: lbs
Altbauten: Prüfen Sie vor dem Kauf die Bausubstanz
Wer einen Altbau kaufen möchte, sollte genau wissen, auf welche Punkte er vor Vertragsabschluss achten muss und welche Kosten und Arbeiten auf ihn zukommen können.
Baufehler einkalkulieren
Alte Häuser weisen oft für ihre Bauzeit typische Fehler auf. Zum Beispiel haben Gebäude um 1900 Stahlprofile als Fenstersturz oder Balkonträger, die inzwischen rosten können. Entsprechend sollte man Geldreserven fürs Renovieren einkalkulieren – die Kosten bei Häusern, die vor 1930 gebaut wurden, können fast die Hälfte des Kaufpreises erreichen. Zu konstruktiven Mängeln kommen altersbedingte Schäden, häufig in Bad, Küche oder an Rohrleitungen. Typische Verfallszeiten von Bauteilen: Dachziegel halten etwa 80 Jahre, ebenso die Dachkonstruktion. Abwasserleitungen müssen nach etwa 80 Jahren erneuert werden, Stromleitungen und Außenputz nach 30 bis 50 Jahren, Regenrinnen nach 30 Jahren, die Heizung nach 15 bis 30 Jahren.
Bausachverständigen konsultieren
Allerdings: Ein Laie erkennt Mängel oder deren Anzeichen oft nicht, etwa einen von Insekten zernagten Dachstuhl oder Staunässe in der Kellerwand. Und er kann kaum beurteilen, welche Folgekosten schlechte Dämmung oder zugige Fenster haben werden. Es lohnt, einen Bausachverständigen zur Begehung mitzunehmen, zum Beispiel einen Berater der Modernisierungs-AG oder vom Verband Privater Bauherren.
Grundstück ebenfalls überprüfen
Wer ein Haus besichtigt, muss auch das Grundstück unter die Lupe nehmen. Zum Check gehören Faktoren wie hoher Grundwasserspiegel oder naher Wasserlauf, die eventuell Schutz vor Überflutung oder stauendem Wasser fordern. Der Bebauungsplan kann Grenzabstände vorschreiben, wichtig bei Anbauten, aber auch bei einer Garage. Weitere Fragen: Ist eine Aufstockung möglich? Gibt es Wegerechte? Ist der Garten verwildert und muss neu angelegt werden? Wenn dann aber abschließend Herz und Verstand überzeugt sind, steht dem Kauf nichts mehr im Weg.
