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Schlüsselfertig bauen

vom 01.02.2010
LupeSchlüsselfertig bauen

Hausprospekte und Bauverträge werben oft damit, Ihr Traumhaus schlüsselfertig für Sie zu bauen. Bauherren verstehen darunter zumeist, dass dieses Angebot uneingeschränkt gilt und sie ein komplett fertiges Haus bestellen. Doch die Rechtssprechung legt den Begriff „schlüsselfertig“ in vielen Fällen anders aus.

Das Problem: Der Begriff „schlüsselfertig“ ist nicht klar definiert

Üblicherweise wird dem Angebot zur „schlüsselfertigen“ Errichtung eines Bauwerkes eine Bau- und Leistungsbeschreibung beigegeben und vertraglich vereinbart. Diese Vereinbarung und was in ihr konkret festgelegt ist, umreißt den Begriff „schlüsselfertig“. Damit gilt, was im Einzelnen vereinbart wurde. Leistungspflicht des Unternehmers und vereinbarter Festpreis sind demnach nicht pauschalisiert. Bauherren sind frustriert, wenn sich aus einer ungenauen Bau- und Leistungsbeschreibung trotz versprochener „Schlüsselfertigkeit“ im Endeffekt unvorhergesehene Mehrkosten ergeben.

Worauf kommt es an?
Es kommt auf die Auslegung des Begriffs „schlüsselfertig bauen“ an. Gerichtsurteile meinen nahezu übereinstimmend, dass zur Definition jeweils der komplette Vertragsinhalt heranzuziehen ist – wie vom Oberlandesgericht Koblenz im Mai 2008 entschieden. Auch der BGH brachte im März 2008 klar zum Ausdruck, dass beim Angebot „schlüsselfertig“ nicht automatisch zu Lasten des Unternehmers von einer grundsätzlich pauschalierten Leistung ausgegangen werden kann. Keinesfalls, so der BGH, erschließt sich der Inhalt einer Leistungsverpflichtung aus einem phrasenhaften Begriff wie „schlüsselfertig“ oder „komplett“, sondern immer aus dem Vertragsinhalt.

Fehler vermeiden: Bau- und Leistungsbeschreibungen gründlich prüfen
Private Bauherren müssen die Bau- und Leistungsbeschreibung, das Herzstück des Vertrages, gründlich prüfen. Wichtig ist, dass alle Leistungen, Baustoffe und Materialien sowie der Qualitätsstandard vollständig beschrieben sind. Alles, was zu allgemein und nicht verbindlich ist, und alles, was in der Bau- und Leistungsbeschreibung fehlt, muss hinterfragt werden. Erst dann kann der Bauherr beurteilen, ob der zu zahlende Preis für die vereinbarte Leistung angemessen ist.

Wichtig: Mit professioneller Hilfe verhandeln
Da zumeist keine pauschalierte Leistung vereinbart ist, schuldet der Bauunternehmer nur das, was in Bau- und Leistungsbeschreibungen enthalten ist. Deshalb sollte vor Unterzeichnung des Bauvertrages ein unabhängiger Experte hinzugezogen werden, der die angebotene Baubeschreibung analysiert und verständlich erläutert, dazu Unklarheiten ausräumt. Bauherren sollten ihre Erwartungen an Vertragsgegenstand und Festpreis definieren. Danach sollte die Bau- und Leistungsbeschreibung gemeinsam mit Unternehmer und beauftragtem Experten verhandelt und konkretisiert werden.

Achtung: Erst unterschreiben, wenn alles vollständig ist
Bauherren sollten einen Vertrag erst unterschreiben, wenn das, was in der Baubeschreibung enthalten ist, verstanden wurde und aus ihrer Sicht vollständig ist. Denn: Der Unternehmer schuldet nur Leistungen, die in der Bau- und Leistungsbeschreibung konkret beschrieben wurden. Nicht darin enthaltene Leistungsbilder sind nicht geschuldet, auch wenn der Begriff „schlüsselfertig“ in den Angebotsunterlagen enthalten war.

BSB-Tipp von Vertrauensanwältin Manuela Reibold-Rolinger, Bodenheim/Mainz:
Die Konsequenz aus der Rechtsprechung ist, dass Unklarheiten und Unvollständigkeiten der Baubeschreibung Bauherren belasten und zu Mehrkosten führen, die in der Regel nicht kalkuliert sind. Deshalb muss die Bau- und Leistungsbeschreibung alle notwendigen und gewünschten Leistungen enthalten. Auf den Begriff „schlüsselfertig“ dürfen sich Bauherren nicht verlassen. Sich von Anfang an professioneller Hilfe zu versichern, wie sie über das bundesweite Netz der BSB-Bauherrenberater und der BSB Vertrauensanwälte geboten wird, ist deshalb sehr zu empfehlen.

Quelle: Bauherren-Schutzbund e. V. BSB
Foto: LBS

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