Mietminderung Schimmel Mietrecht: Mietminderung bei Schimmel rechtens?

Grundsätzlich hat der Vermieter dafür zu sorgen, dass die Mietsache, also die vermietete Wohnung, über die Dauer des Mietverhältnisses "stets in einem vertragsgenmäßen Zustand ist und uneingeschränkt genutzt werden kann". Treten Mängel auf, die den Gebrauch der Wohnung einschränken, ist der Vermeiter zur Abhilfe verpflichtet – andernfalls steht dem Mieter das Recht zu, die geschuldete Miete zu mindern. Theoretisch! Erfahren Sie, wann Sie bei Schimmelbefall die Miete mindern dürfen und was Sie bei der Anzeige von Mietminderung bei Schimmel gegenüber dem Vermieter beachten sollten.

Schimmel ist ein Mangel – so knapp und eindeitig verhält es sich mit dem Recht auf Mietminderung bei Schimmel aber leider nicht immer. Vor Gericht muss am Ende die Frage der Verantwortlichkeit für den Befall geklärt werden. Nur wenn der Vermieter die Entstehung von Schimmel zu verantworten hat (und ihn hätte verhindern oder beseitigen können) wird eine Mietminderung durch den Mieter als rechtmäßig anerkannt. Besser als jeder Rechtsstreit ist aber von Anfang an so zu wohnen, dass Schimmel keine Chance hat.

Schimmelpilze sind gesundheitsschädlich

Dass schwarzer Schimmel, der vielleicht sogar im Verborgenen hinter dem KLeiderschrank oder der Tapete wächst, ungesund ist, wissen die allermeisten Mieter. Dass sie selbst aber in der Regel wesentlichen Einfluss darauf haben, ob sich Schimmelsporen in der eingenen Wohnung einnisten oder nicht, ist hingegen weniger Konsens. Schnell wird bei den ersten dunklen Flecken nach Mietminderung wegen Schimmelbefalls gerufen, obwohl man schon längst gegen die feuchte Stelle unterm Fenster aktiv hätte werden können. 

Zeigen Bewohner einer Wohnung bereits unerklärliche gesundheitliche Probleme wie allergische Reaktionen, Atembeschwerden oder gar Vergiftungen, sollte die Wohnung schnell nach verborgenen Schimmel-Kolonien abgesucht werden und ggf. ein Test auf freie Sporen in der Luft erfolgen.

Mietminderung bei Schimmel

Ursache für Schimmel ist immer Feuchtigkeit

Ohne Feuchtigkeit können Schimmelsporen nicht wachsen: Nur, wenn Wände oder Einrichtungsgegenstände dauerhaft feucht sind, siedeln sich Schimmelsporen an und wachsen zu gesundheitsschädlicher Größe heran. Doch worin hat dieser Mietmangel seinen Ursprung? Warum konnte sich Feuchtigkeit abschlagen und sammeln? Viel häufiger als ein klassischer Baumangel ist ein falsches Nutzungs- und Lüftungsverhalten der Mieter Ursache für den Schimmelbefall.

Beim normalen Gebrauch entsteht immens viel Feuchtigkeit in der Wohnung: Kochen, baden, duschen – selbst atmen und schwitzen – erzeugen bis zu 300 gm Wasserdampf pro Stunde. Jede Maschine Wäsche schlägt mit bis zu 200 g/h Luftfeuchtigkeit zu Buche, wenn Sie die geschleuderte Wäsche im Zimmer trocknen. Selbst ein mittelgroßer Gummibaum verstoffwechselt pro Stunde 20 g Wasser! Die (Raum-)Luft kann aber nur eine bestimmte Menge an Feuchtigkeit aufnehmen. Dieser Wert sinkt zudem, je kälter die Raumluft ist. An kalten (vergleichsweise) Oberflächen kondenziert die feuchte Raumluft zudem schnell ("Beschlagene Brillen Phänomen") – das ist vor allem an schlechter gedämmten Fassadenteilen der Fall. Gegen diese Schimmelschäden hilft korrektes Heizen und richtiges Lüften! Einen Mietmangel wegen Schimmels zu konstruieren ist nicht ratsam – das Gericht wird Sie sehr wahrscheinlich auf Ihre Mieterpflichten verweisen.

Gesund wohnen Richtig lüften
 

Stoßlüften senkt Schimmel-Risiko

Richtiges Lüften ist essentiell, um eine gesunde Wohnumgebung zu schaffen: "Verbrauchte Luft" riecht nicht nur abgestanden und enthält zu...

Als Mieter haben Sie eine sogenannte Obhutspflicht: Die überlassen Wohnung haben Sie pfleglich zu behandeln und Schäden von ihr fernzuhalten. Gerichte verlangen regelmäßig, dass Mieter ihre Lüftungsgewohnheiten auf die Wohnung (Alt-/Neubau, Außenlage, Dämmgrad, ...) und ihre individuellen Nutzungsgewohnheiten (Wie viele Personen? Aquarien? Berufstätig oder immer zu Hause? ...) ausrichten. Auch kann verlangt werden, dass Möbelstücke von der Außenwand abgerückt werden, um so einen Schimmelbefall zu verhindern. Regelmäßig verpflichten Gerichte Mieter bei Schimmelbefall zu vermehrtem Lüften (z.B. zweimal morgens einmal abends querlüften) und konsequenterem Heizen (mindestens dauerhaft 15 °C im Schlafzimmer, Wohnräume nicht unter 18°C).

 

Mietminderung, wenn Schimmel baulich bedingt

Natürlich gibt es auch bauliche Ursachen für eindringende Feuchtigkeit und daraus resultierende Schimmelbildung – dann ist klar der Vermieter in der Pflicht, den Schaden zu beheben. Risse im Mauerwerk, Wärmebrücken, ungenügende Wärmedämmung, undichte Fenster und Türen, falsch dimensionierte Heizungsanlagen oder ein unentdeckter Rohrbruch sind mögliche Quellen für einen Schimmel-Schaden. In diesen Fällen ist der Schimmelbefall ein Sachmangel der Mietwohnung und bereichtigt den Mieter zur Mietminderung.

Auch wenn sich der Mieter sicher ist, nicht für den Schimmelbefall verantwortlich zu sein: Ehe er die Miete mindern kann, muss er unverzüglich nach Kenntnis den Vermieter über den Schaden informieren und unter Setzung einer angemessenen Frist dessen Beseitigung fordern. Lässt der Vermieter die Frist ohne Schadensregulierung verstreichen, kann der Mieter die Miete – seit Schadensbeginn – mindern. Dass hier eine gerichtliche Auseinandersetzung beginnt, sollte Ihnen klar sein: Wenn der Vermieter den Schimmel nicht beseitigt, wird er auch Ihre Mietminderung nicht gutheißen. Vor Gericht muss der Vermieter zunächst schlüssig darlegen, dass er die Feuchtigkeit nicht verantwortet. Er muss beweisen, dass kein Baumangel vorliegt, der zu Feuchtigkeitseintritt führen könnte (also Fenster und Türen dicht sind, die Dämmung gleichmäßig/fachgerecht verlegt, die Heizung funktioniert). Der Mieter muss zunächst nur den Schimmelbefall beweisen (z. B. mit Fotos dokumentieren), das ist noch vergelichsweise einfach. Legt der Vermieter aber schlüssig dar, dass der Schimmelgefall nicht infolge von Baumängel entstehen konnte, müssen auch Sie als Mieter beweisen, dass Sie ausreichend geheizt und gelüftet haben und nicht Ihr Wohlverhalten ursächlich für die Schimmelbildung war. Zur Beweiserhebung werden hier häufig identische Wohnungen im selben Haus und die Heizkostenabrechnungen der Vormieter/Nachbarn als Vergleich herangezogen.

Mietminderung bei Schimmel

 

Bei Schimmel: Wie wird die Mietminderung berechnet?

Liegt die Verantwortung für den Mietmangel eindeutig beim Vermieter, richtet sich das Maß der Mietminderung auch danach, wie viele Räume und wie stark die Wohnung durch den Schimmelbefall beeinträchtigt wird. Pauschale stets gültige Minderungsquoten gibt es nicht. Mit den Jahren haben sich gewisse Prozentangaben aus GErichtsurteilen als grobe Orientierung für eine Mietminderung bei Schimmel etabliert.

Zwischen 5-10% Mietminderung gestehen Gerichte z. B: zu, wenn der Schimmelbefall sich auf optische Mängel (= Flecken) und Geruch (Moder) beschränkt und nur kleinere Teilflächen (Raumecke, Heizkörpernische, ...) befallen sind. Das Recht auf Mietminderung besteht nur bis zur behebung des Mangels! Die mögliche Minderung steigt an, wenn zwischenzeitlich ganze Räume unbenutzbar werden (z. B. das Kinderzimmer bis zur erfolgreichen Schimmelentfernung).

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