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Tipps zum Hausbau

Die wichtigsten Akteure beim Hausbau – Tipps für die optimale Zusammenarbeit

Den Traum vom Hausbau haben viele Menschen und rund jeder vierte Haushalt in Deutschland hat sich diesen Traum bereits erfüllt. Nicht verwunderlich ist es daher, dass auch viele derjenigen, die noch nicht in den eigenen vier Wänden leben, sich für den Bau eines Hauses entscheiden.

Wer als Kind in einem Haus aufgewachsen ist, wird dies sehr gerne auch den eigenen Kindern bieten wollen - vor allem der Garten ist ein Vorteil, da die Kleinen so einfach nach draußen zum Spielen geschickt werden können, ohne die Gefahr, die in der Stadt von Autos oder anderen Verkehrsteilnehmern ausgeht. Aber auch, wer die Enge der Großstadt nicht mehr erträgt und in einer Wohnung nicht mehr genug Platz für sich und die restlichen Familienmitglieder sieht, festigt den Traum, ein Haus zu bauen. Mit dem Entschluss, dieses zu errichten, ist aber erst der Beginn eines langen Prozesses begonnen. Ein Haus baut sich oft nicht innerhalb eines Jahres - vorher müssen Grundstücke angeschaut, Angebote verglichen und Geld gespart oder in Form von Krediten beantragt werden. Es gibt verschiedene Akteure, die beim Hausbau eine Rolle spielen. Der Bauherr hat die Aufgabe, diese zu beauftragen und deren Arbeiten teilweise zu koordinieren.
Es gilt, immer präsent zu sein auf der Baustelle, damit die eigenen Wünsche bestmöglich umgesetzt werden. Bis zum fertigen Haus hat der Bauherr zahlreiche Pflichten zu erfüllen - eine frühe Vorbereitung ist daher wichtig, damit die Zusammenarbeit der einzelnen Akteure optimal funktioniert.

Junge Familien erfüllen sich bei passender Finanzlage gern den Traum von einem eigenen Haus.


1. Baupartner

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, den Hausbau zu beginnen. Die Wahl des passenden Baupartners ist dabei wichtig. Der Bauherr sollte sich im Vorfeld überlegen, ob er alle Dienstleistungen aus einer Hand erhalten möchte, selbst mit den Subunternehmen verhandeln will oder vielleicht doch zugunsten des Fertigbaus auf die Massivbauweise verzichten kann.

a) Generalunternehmer oder Generalübernehmer
Wenn das Grundstück schon gekauft ist und nur die Frage nach dem Hausbau besteht, kann sich der Bauherr einen Generalunternehmer oder einen Generalübernehmer suchen. Der Unterschied der beiden besteht unter anderem darin, dass der GU mindestens ein Gewerk selbst übernimmt, während der GÜ für alle Leistungen Subunternehmen beschäftigt und seine Rolle eher als Koordinator sieht. Außerdem übernimmt der GÜ auch die Planungsleistungen der Sonderfachleute, wie auf diesem Portal beschrieben. Der Vorteil dieser Bauart ist, dass die Garantie der termingerechten Fertigstellung in den Händen des Beauftragten liegt. Der Bauherr selbst muss sich daher um nichts kümmern - gibt es ein Problem, wird er zwar bei Bedarf nach der Lösungsfindung gefragt, muss sich aber nicht selbst mit den Handwerkern auseinandersetzen. Die Planung des Hauses an sich übernimmt bei dieser Variante ein Architekt.

b) Bauträger
Die typische Reihenhaussiedlung ist ein gutes Beispiel für den Bau mit einem Bauträger. Dieser erschließt ein bestimmtes Gelände und plant darauf, Häuser zu bauen. Der Bauherr ist daher auf den jeweiligen Standort des Dienstleisters angewiesen und hat zudem recht wenig Gestaltungsspielraum. Reihenhäuser sind stark typisiert, sodass nur kleine Änderungen möglich sind, etwa eine individuelle Raumaufteilung im Inneren. Oft kosten diese Zusatzwünsche aber zusätzliches Geld. Generell ist ein Haus von einem Bauträger aber günstiger als ein von einem Architekten entworfenes.

Die typischen Reihenhäuser sind ein gutes Beispiel für Häuser von einem Bauträger.

c) Fertighaussteller
Der Vorteil bei diesen Häusern ist, dass sie ohne die Einflüsse des Wetters in großen Hallen gefertigt werden. Sind alle Bauteile vorhanden, kann das Objekt innerhalb weniger Tage errichtet werden. Individualität ist hier nur in sehr begrenztem Maße möglich, dafür sind die Preise aber auch im Vergleich zu den Massivhäusern günstig. Außerdem können sich Bauherren im Vorfeld Musterhäuser in Originalgröße anschauen und so anhand von tatsächlichen Besichtigungen und nicht abstrakter Architektenzeichnungen die richtige Wohnung für sich aussuchen.

d) Architekt
Ein Architekt plant den Hausbau in enger Zusammenarbeit mit dem Bauherrn. Er versucht, dessen Wünsche so gut wie möglich umzusetzen. Dabei ist es wichtig, dass sich beide verstehen und der Bauherr Vertrauen darin hat, dass der Architekt die für ihn bestmögliche Lösung findet. Die Suche nach dem passenden Hausplaner kann sich daher einige Wochen hinziehen, da auf einiges zu achten ist. Das Angebot eines unverbindlichen Beratungsgesprächs ist vor allem wichtig und sollte wahrgenommen werden, damit sich Bauherr und Architekt kennenlernen und herausfinden können, ob sie gut zusammenarbeiten würden. Die Subunternehmen werden bei dieser Zusammenarbeit oft vom Bauherrn direkt ohne einen Mittelsmann engagiert.

Auswahl des passenden Architekten; Quelle: www.aktuelle-bauzinsen.info

Ein Architekt plant das Haus ganz nach den Wünschen des Bauherrn - sofern diese umzusetzen sind.


2. Subunternehmen und Beauftragte

Ein Bau mit einem Architekten zieht oft das Beauftragen von Subunternehmen nach sich. Der Bauherr tritt mit diesen in einen Vertrag und muss sich genau überlegen, welche Leistungen er von ihnen gemacht bekommen möchte und welche nicht. Der Preis der Dienstleister richtet sich nach dem Umfang der zu vollbringenden Arbeiten. Teilweise ist es aber auch beim Bau mit einem Generalunternehmer, einem Bauträger oder einem Fertighaussteller nötig, weitere Beauftragte zu engagieren - beispielsweise für die Inneneinrichtung oder für den Garten.

a) Bauunternehmen
Ein Bauunternehmen erbringt Leistungen, die der Herstellung, Instandsetzung, Instandhaltung, Änderung oder Beseitigung von Gebäuden und anderen Bauwerken dienen. Ein Generalunternehmer oder Fertighaussteller fällt unter diesen Begriff, sodass sie synonym zu betrachten sind. Ein Unterschied ist aber zum Bauträger zu sehen: Ein Bauunternehmen agiert auf einem Grundstück, dass diesem nicht selbst gehört. Der Bauträger hingegen erwirbt das Grundstück und lässt auf diesem Bauleistungen im eigenen Namen und demzufolge auf eigenes Risiko von anderen Bauunternehmen erbringen.

b) Selbst beauftragte Handwerker
Wenn die Handwerksbetriebe einzeln engagiert werden, ist der Bauherr für die gesamte Koordination verantwortlich. Gibt es Probleme auf dem Bau, werden die einzelnen Dienstleister sich an diesen wenden statt an den Bauträger oder den Generalunternehmer - ebenso muss der Bauherr jede Firma einzeln ansprechen, wenn er einen Mangel entdeckt. Beim Bau mit einem Bauträger oder einem Generalunternehmer müssen die Probleme nur gegenüber diesem angesprochen werden, damit sich dieser mit den zuständigen Handwerksbetrieben oder dem zukünftigen Hausbesitzer auseinandersetzt und sie gelöst werden. Vor allem haben Bauherren eines zu bedenken, damit sie sich nicht in einer grundlosen Schuldzuweisung versteifen: Bauen ist hochkomplex und bedeutet, dass in einzelnen Schritten Mängel auftreten können, ohne dass dies von den einzelnen Handwerkern verhindert werden könnte. Das Ausbessern ist daher nicht nur eine Pflicht der Unternehmen, sondern auch ihr Recht.

Bei der Selbstorganisation des Baus müssen alle handwerklichen Leistungen, wie die einer Zimmermannsfirma, einzeln vom Bauherrn beauftragt werden.

c) Bausachverständiger und Externer Bauleiter
Im Bürgerlichen Gesetzbuch steht, dass jeder Kunde Anspruch auf ein mängelfreies Haus hat. Der Auftragnehmer muss, um diesen Anspruch zu erfüllen, eine Reihe von rechtlichen Vorgaben, technischen Normen und vertraglichen Vereinbarungen einhalten. Bei Nichteinhaltung oder später auftretenden Mängeln haftet er dafür. Den Bauherren ist es selbst überlassen, wie sie dafür sorgen, dass die Vorgaben eingehalten werden. Eine Möglichkeit ist die interne Überwachung durch die beteiligten Planer sowie den durch das ausführende Unternehmen engagierten Bauleiter. Hier entsteht aber ein Interessenskonflikt, da Mängel auch immer einen Mehraufwand bedeuten. Ein externer Bauleiter hat diesen Konflikt nicht und kann daher eine unabhängige Baukontrolle vornehmen. Ein Bauchsachverständiger kann ebenfalls beauftragt werden, wenn der Bauherr als Laie eine professionelle Meinung braucht. Tauchen nach dem Bau Mängel auf, die sich die ausführenden Unternehmen weigern zu beheben, kann der Sachverständige ebenfalls eingeschaltet werden - zum Teil sogar auf Kosten der Unternehmen - und angeben, welche Mängel noch von welchen Handwerkern zu beseitigen sind. Weitere Informationen zur Arbeitsweise des Bausachverständigen sind auf berlin.de zu finden.

d) Bauingenieur und Innenarchitekt
Ein Bauingenieur prüft den Plan des Architekten und ändert ihn ab, falls die Umsetzung in der geplanten Form nicht möglich ist - in Rücksprache mit dem Bauherrn. Die Überprüfung ist auf die Statik bezogen; kurz gesagt überprüft der Bauingenieur, ob das Haus wirklich standfest ist. Der Innenarchitekt andererseits kümmert sich um die Innenausstattung des Hauses. Wenn Bauherren in ein bezugsfertiges Haus einziehen wollen, ohne noch einen Handschlag oder einen Möbelkauf selbst zu erledigen, ist dieser mit zu engagieren - andernfalls können die neuen Bewohner des Hauses selbst die Inneneinrichtung planen.

e) Landschaftsbauer/Gärtner
Nach dem Bau des Hauses sieht der Garten meist noch ein wenig dürftig aus - die Erde wurde zum Teil komplett umgegraben, es ist noch kein Gras auf dem Boden vorhanden.
Wenn die Bauherren die Gartengestaltung nicht selbst übernehmen wollen, was durchaus möglich ist, können sie einen Landschaftsbauer oder Gärtner engagieren. Die Gestaltung des Gartens findet nach den Wünschen des Hausherrn statt - mit den zusätzlichen Ideen der Gärtner. Diese haben einen anderen Blick auf den Garten, mehr Erfahrung und sehen so Möglichkeiten, die dem Hausbesitzer wahrscheinlich gar nicht aufgefallen wären.

Damit der Garten zum neuen Haus passt, können Landschaftsbauer engagiert werden.

3. Vertragliche und rechtliche Personen
Mit dem Hausbau kommt eine Menge Papierkram auf den zukünftigen Hausherrn zu. Es gilt, zahlreiche Unterlagen bei den entsprechenden Behörden einzureichen und unterzeichnen zu lassen - sogar notarielle Beglaubigungen sind teilweise nötig.

a) Notar und Behörden
Der Notar ist vor allem wichtig beim Grundstückskauf: Die Eintragung muss notariell bestätigt werden, damit es keine Zweifel hinsichtlich des Besitzes gibt. Abgesehen von diesem Punkt gibt es im Normalfall keine Unterlagen, die vom Notar bestätigt werden müssen - dafür warten aber unterschiedlichste Behördengänge auf den Bauherrn, wie die folgende Tabelle darstellt.




b) Baufinanzierung und Rechtsbeistand

Die Baufinanzierung sollte zu einem Teil aus Eigenkapital bestehen. Nicht jeder kann den gesamten Betrag aber dadurch aufbringen, darum ist meist noch ein Kredit bei einer Bank zu nehmen. Ob dies ein herkömmliches Darlehen oder ein Bausparvertrag ist, ist den Vorlieben des Bauherrn überlassen. Eins sollte allerdings nicht vergessen werden: Jeder Verzug auf der Baustelle bedeutet für den künftigen Hausbesitzer Mehrkosten. Wenn er noch zur Miete wohnt, kann er die Wohnung nicht kündigen, sodass die Mietbelastung länger als beabsichtigt besteht. Damit er bei Verzug die Mehrkosten nicht gänzlich selbst zu tragen hat, bietet sich ein Rechtsbeistand an. Ein auf Baurecht spezialisierter Rechtsanwalt hilft Bauherren dabei, ihre Rechte durchzusetzen - dabei müssen allerdings die Kosten dem Nutzen gegenübergestellt werden. Mit welchen Kosten jeweils zu rechnen ist, ist auf diesem Portal übersichtlich dargestellt.

Ein Hausbau bedeutet für die meisten Bauherren, dass sie einen Kredit aufnehmen müssen – dieser sollte gut abgesichert sein.

c) Versicherer für Bauherren und Hausbau
Eine Bauleistungsversicherung ist unerlässlich für den Bauherrn. Diese deckt Schäden, die durch Unwetter oder Überflutung auf der Baustelle passieren, ab. Außerdem ist es ratsam, eine Haftpflicht für das Grundstück während der Bauphase abzuschließen. Wenn Dritte zu Schaden kommen, muss der Bauherr dies nicht bezahlen, hier greift die Versicherung. Eine weitere gute Absicherung ist zudem der Eintritt in die Berufsgenossenschaft, wenn Freunde beim Bau mithelfen. Bei Unfällen auf einer privaten Baustelle haftet die Krankenversicherung ansonsten meistens nicht.

d) Restschuldversicherung und Lebensversicherung
Die Restschuldversicherung wird teilweise als Bedingung des Kreditgebers gestellt, damit dieser auch im Falle einer Arbeitslosigkeit, Erwerbsunfähigkeit oder im Todesfall sein Geld zurück erstattet bekommt. Diese Versicherung ist daher einerseits eine Absicherung für die Bank sowie eine für die Familie, damit diese nicht ohne den Hauptverdiener die hohen Kreditkosten zurückbezahlen muss. Diese Restschuldversicherung ist aber nicht immer positiv zu sehen. Eine bessere Möglichkeit der beiderseitigen Absicherung ist die Risikolebensversicherung. Bei dieser bezahlt der Versicherungsnehmer nur einen geringen, monatlichen Betrag. Im Todesfall ist die Familie geschützt, da die Versicherung die fälligen Zahlungen an die Bank sowie weitere, über den Verstorbenen laufende Schulden übernimmt. Ist diese Versicherung schon vorhanden, muss eine Restschuldversicherung nicht mehr abgeschlossen werden.

Eine Lebensversicherung ist eine gute Absicherung für den Kredit, damit im Todesfall des Bauherrn die Familie nicht horrende Schulden zu tragen hat.

4. Überprüfung und Erweiterung
Es gilt, die Verträge und Vorgaben der Baufirmen zu überprüfen. Der Bauherr muss sicher sein, dass die Angaben nach bestem Wissen und Gewissen gemacht wurden - daher sind eine Überprüfung und das Einholen einer zweiten Meinung ratsam. Das Bauvorhaben kann zudem noch erweitert werden, durch besondere Energiequellen oder spezielle Sicherheitskonzepte.

a) Bauverträge und zweite Meinung
In Bauverträgen sind oftmals Klauseln vergessen worden, die eigentlich in den Leistungen inbegriffen sein sollten - der Anschluss an das Kanalnetz beispielsweise oder Kalkulationen zum Wärmebedarf. Damit dies nicht zu Lasten des Bauherrn geht, gilt es, den Vertrag vor Unterzeichnung von einem Sachverständigen überprüfen zu lassen. Ein Laie kann die Fehler kaum entdecken.
Außerdem kann es ratsam sein, sich eine zweite Meinung einzuholen - entweder einen weiteren Vorschlag eines anderen Bauunternehmens oder eine zweite Meinung zu dem gleichen Bauvertrag. Erst, wenn sich der Bauherr sicher ist, wirklich das beste Angebot mit allen erforderlichen Leistungen zu erhalten, sollte er den Vertrag unterschreiben.

Bevor ein Vertrag unterzeichnet wird, sollte er immer von einem Sachverständigen geprüft werden.

b) Bauherren-Schutzbund
Dieser Verein vertritt die Interessen privater Bauherren. Der Verbraucherschutz wird in Deutschland groß geschrieben, dies ist im Baurecht nicht anders. Wer dem Bauherren-Schutzbund e.V. beitritt, kann in diesem Experten finden, die die Bauverträge mit einem durchgehen und unzulässige oder fehlende Klauseln finden. Außerdem bietet er viele Informationen rund um den Hausbau an, sodass die meisten Fragen in einer Beratung mit den Experten des Schutzbundes sehr gut zu klären sind.

c) Energieberater und externe Energiequellen
Die Nebenkosten werden immer höher - vor allem die Energiekosten steigen von Jahr zu Jahr. Es gilt daher, in diesem Bereich zu sparen. Ein Energieberater während des Baus oder noch in der Planungsphase kann helfen, hier gute Konzepte zu finden, die zumindest die Heiz- und Warmwasserkosten senken können. Solartechnik ist eine der vielen Möglichkeit, wie auch die Wärmepumpen. Auch wenn die Investition in diese Energiequellen hoch erscheint, muss der Bauherr abwägen, ab wann sich die Kosten amortisieren. Ab diesem Zeitpunkt hat er eine Ersparnis, die bei den derzeitigen Energiekosten relativ hoch ausfallen kann. Da alternative Energien in Deutschland durch verschiedene Fördermittel mitfinanziert werden können, ist eine baldige Amortisation zu erwarten. Die Photovoltaiktechnik ist eine der beliebtesten Energiequellen, die direkt am Haus angebracht werden können: Solarplatten auf dem Dach wandeln das Sonnenlicht in elektrische Energie um. Diese kann entweder durch eine Speicherung in Akkumulatoren selbst genutzt oder in das örtliche Stromnetz eingespeist werden. Bei der zuletzt genannten Möglichkeit ist allerdings ein wenig mehr Aufwand erforderlich, da die durch die Solarzellen erzeugte Gleichspannung in die reguläre Netzwechselspannung umgewandelt werden muss; Personen vom Fach können die Häuslebauer entsprechend beraten. Eine Möglichkeit, Energie durch Heizkosten zu sparen, ist die Erdreich-Wärmepumpe. Unter der Erdoberfläche ist Energie gespeichert, die mit Flachkollektoren nutzbar gemacht und in warmes Wasser sowie Heizwärme umgewandelt wird. Die Planung dieser Wärmepumpe sollte von Anfang an einbezogen werden, da im Haus dafür am besten Fußbodenheizung verlegt und ein Technikraum integriert wird. Die Ersparnis im Vergleich zu konventionellen Heizsystemen ist so hoch, dass sich diese Investition sehr wahrscheinlich lohnen wird: Sie liegt bei etwa 70%.

d) Sicherheitsfirmen und Sicherheitskonzepte
Bei jedem Neubau besteht die Frage, ob direkt eine Sicherheitsanlage mit eingebaut werden sollte - und wenn ja, welche. Eine Türsprechanlage ist mittlerweile in vielen Häusern Standard. Eine Alarmanlage, die mittels Zahlencode oder Fingerabdruck zu entschärfen ist, ist aber ein noch besserer Einbrecherschutz. Außerdem gibt es mittlerweile die Möglichkeit, sein Haus per App fernzusteuern: Rollläden herunter- oder herauffahren lassen, die Heizung einschalten und die Alarmanlage de- oder aktivieren. Sogar eine Videoüberwachung per Handy ist möglich, wenn entsprechende Kameras installiert werden. In diesem Punkt sind der Fantasie des Bauherrn keine Grenzen gesetzt - es stellt sich nur die Frage, ob der die ganzen technischen Möglichkeiten überhaupt braucht.


5. Fazit

Mindestens jeden zweiten Tag sollte sich der Bauherr kurz auf der Baustelle zeigen, damit er bei Fragen und Problemen angesprochen werden kann. Im Umgang mit den Baupartnern und den Handwerksbetrieben sollte er sich souverän und selbstbewusst geben - wenn er einen Mangel entdeckt, so ist zumindest vonseiten der Handwerker zu prüfen, ob wirklich einer vorliegt und diesen wenn nötig zu beheben. Der Bauherr muss anschließend in dem Haus wohnen, nicht die am Bau beteiligten Firmen - es ist daher sein gutes Recht, seine Meinung durchzusetzen und dafür zu sorgen, dass alles ordentlich abläuft. Ein freundlicher Umgangston sollte aber dennoch gewahrt werden. Bei Auswahl der richtigen Firmen sind zudem meist keine Komplikationen zu erwarten, sodass der Bau mit den üblichen Verzögerungen durch das Wetter oder unbeabsichtigte Mängel fertiggestellt werden kann.

Bilder: Abbildung 1: © drubig-photo - Fotolia Abbildung 2: © elxeneize - Fotolia Abbildung 3: pixabay.com © jarmoluk CC0 1.0 Abbildung 4: pixabay.com © delphinmedia CC0 1.0 Abbildung 5: pixabay.com © cocoparisienne CC0 1.0 Abbildung 6: pixabay.com © niekverlaan CC0 1.0 Abbildung 7: © Marco2811 - Fotolia Abbildung 8: pixabay.com © delphinmedia CC0 1.0


 
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