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Wer Geld für sein Eigenheim braucht, geht in der Regel erst einmal zu Bank, Sparkasse oder Hypothekenbank, um ein Darlehen aufzunehmen. BAUIDEE erklärt, was bei einem Hypothekendarlehen zu beachten ist und welche Konditionen Sie bekommen können.
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 Hypothekendarlehen sind langfristige Kredite. Sie werden als Annuitätendarlehen gewährt: Pro Jahr wird ein bestimmter gleich hoher Geldbetrag (Annuität) zurückgezahlt, je nach Zinsbindungsfrist z. B. fünf, zehn oder fünfzehn Jahre lang. Das geschieht in monatlichen Raten, die sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammensetzen: Anfangs überwiegt der Zinsanteil, mit der Zeit steigt der Tilgungsanteil immer weiter, da der Geldbetrag, auf den Zinsen anfallen, durch das Tilgen schrumpft. Wer ein Hypothekendarlehen aufnehmen will, sollte prüfen, ob ein Kredit mit variablem oder mit festem Zins in Frage kommt. Beide Varianten haben Vor- und Nachteile. Beim variablem Zins kann der Geldgeber je nach der Entwicklung des Kapitalmarktes jederzeit den Zins erhöhen oder senken - oft geben Banken Erhöhungen rascher weiter als Senkungen! Nachteil: Steigen die Zinsen kräftig an, kann die Erhöhung den finanziellen Spielraum sprengen. Vorzüge: Variable Konditionen erlauben, ab sechs Monaten nach Vertragsabschluss mit Dreimonatsfrist zu kündigen, und man kann jederzeit Sonderzahlungen leisten. Fazit: Ein gleitender Zins kommt in Frage, wenn in einer Hochzinsphase mit sinkenden Zinsen zu rechnen ist und man auf ein Darlehen zu günstigeren festen Konditionen umsatteln will.
Ist der Zinssatz festgeschrieben, kennt man die monatliche Rate, die für die Dauer der Bindungsfrist zu zahlen ist - ein gut kalkulierbarer Betrag. Die Festschreibung gilt nur für eine bestimmte Zinsbindungsfrist, das können zwischen zwei und zwanzig Jahren sein. Danach wird neu verhandelt. Achtung: So ein Vertrag ist erst nach Ablauf der Bindungsfrist kündbar. Und meist sind keine Sondertilgungen möglich. Hier kann man allerdings verhandeln. Fazit: Lange Laufzeiten von wenigstens zehn Jahren mit festem Zins sind in Niedrigzinsphasen angebracht. Eventuell kann man 15 oder 20 Jahre wählen, denn nach zehn Jahren ist der Vertrag mit Sechsmonats-Frist jederzeit kündbar. Doch für längere Bindungsfristen verlangen die Geldgeber stets einen höheren Zinssatz! Tipp: Man kann den benötigen Darlehensbetrag in Teilbeträge splitten, die einen Mix von unterschiedlichen Zinsbindungen ergeben.
Die Zinshöhe des Hypothekendarlehens nennt der Nominalzinssatz. Er gibt an, wie viel Prozent an Zinsen im Jahr für das Darlehen aufgebracht werden muss. Zusammen mit der Tilgung ergibt sich daraus die Annuität. Der Nominalzinssatz ist immer niedriger als der effektive Jahreszins. Zu letzterem sind die Banken per Preisangabenverordnung verpflichtet. Er ist als Vergleichswert aussagekräftiger, da über eine Formel wichtige Kreditkosten eingerechnet sind, darunter Nominalzins, Tilgungssatz, Auszahlungsquote, der tatsächliche Zeitpunkt von Zins- und Tilgungsverrechnung und Bearbeitunsgebühren. Neben der Zins- spielt auch die Tilgungshöhe eine wichtige Rolle. Standard ist eine jährliche Anfangstilgung von einem Prozent. Wer einen höheren Betrag wählt, etwa 1,5, 2 oder gar 3 Prozent, hat am Ende der Bindungsfrist weniger Restschulden, ist insgesamt schneller schuldenfrei und zahlt weniger Zinsen für das geliehene Geld. In Niedrigzinsphasen wie momentan sollte man einen finanziellen Spielraum, der sich eventuell durch den niedrigen Zins ergibt, für eine höhere Tilgungsrate nutzen, um die Schuld schneller abzutragen.
Doch Darlehenskonditionen können sehr unterschiedlich sein. Wie kann man Angebote der Kreditgeber vergleichen? Indem man ihnen die gleichen Basisangaben liefert, um daraufhin ein schriftliches Angebot zu erhalten. Dazu gehört die Kreditsumme, die Dauer der Zinsbindung, die Tilgung und die monatliche Ratenhöhe. Wichtig ist auch, ob man Sondertilgungen vornehmen will. Ebenso sollte die Beleihungsgrenze gleich sein. Das Angebot der Bank wird neben dem Nominalzins den effektiven Jahreszins ausweisen sowie die Restschuld des Darlehens bei Ablauf der Zinsbindung - die Bank, die bei beiden Beträgen am niedrigsten liegt, hat das günstigste Angebot abgegeben.
Mit diesem Vergleich kann man den Kreis der potentiellen Kreditgeber einschränken. Alle Faktoren kennt man aber noch nicht. Denn für das Hypothekendarlehen fallen oft Zusatzkosten an. Beispiel: Das Darlehen wird meist nicht in einem Betrag ausgezahlt, sondern in Raten je nach Baufortschritt. Für dieses Bereitstellen verlangen die Kreditgeber oft Zinsen und Teilauszahlungsgebühren. Weiter zu beachten: Vor Darlehensvergabe wird der Wert des Hauses bestimmt, das für die Bank als Sicherheit dient - der so genannte Beleihungswert. Für Schätzung und Ermittlung dieses Wertes wird eventuell eine Gebühr verlangt. Außerdem können Kontoführungs- und Bearbeitungsgebühren anfallen. Und noch ein wichtiger Punkt: Geldinstitute vergeben Hypothekendarlehen in der Regel nur bis zu einer bestimmten Höhe des Beleihungswertes. Meist sind das 60 bis 80 Prozent, eventuell aber auch nur 45 bis 50 Prozent. Daher ist der Beleihungswert ein entscheidender Faktor, da er festlegt, wieviel Geld Sie überhaupt von der Bank bekommen werden. Ein Darlehen in dieser Höhe wird als erstrangiges Grundpfandrecht ins Grundbuch eingetragen - auch dafür fallen übrigens Kosten an. Reicht dieser erstrangig gesicherte Geldbetrag nicht zum Finanzieren des Eigenheims, muss man ein zweites Hypothekendarlehen aufnehmen - das gibt es stets nur zu höheren Zinsen! |
Experten-Tipp
Thomas Hagen, Referent für Öffentlichkeitsarbeit bei der Verbraucherzentrale Schleswig-Holstein e.V.
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 Thomas Hagen kennt aus der Praxis wichtige Aspekte bei der Aufnahme eines Hypothekendarlehens:
1. Informieren Sie sich vor dem ersten Gesprächstermin mit dem Finanzberater genau darüber, wie ein Hypothekendarlehen funktioniert. Nur wenn Sie seine Fachsprache verstehen, können Sie gut argumentieren und Entscheidendes nachfragen. Hier hilft beispielsweise auch der Ratgeber "Die Baufinanzierung" (siehe rechts unten) der Verbraucherzentralen weiter oder ein Beratungsgespräch.
2. Rechnen Sie vorher durch, wie viel verfügbares Eigenkapital Sie haben, wie hoch der Finanzierungsbedarf ist und wie hoch die monatliche Belastung sein darf. So sehen Sie rasch, ob ein Darlehensangebot tragbar ist oder nicht. Wer knapp kalkulieren muss, wählt besser eine längere Bindungsfrist. In der momentanen Niedrigzinsphase sollte man zudem auch eine höhere Tilgung wählen, um die Entschuldung zu beschleunigen.
3. In jedem Fall sollten Sie nicht nur zur Hausbank gehen, sondern mehrere schriftliche Angebote einholen und gegenüberstellen. Dabei ist darauf zu achten, nur Angebote auf der Basis identischer vorgegebener Rahmenbedingungen zu vergleichen.
4. Sehr günstig sind meist Direktbanken im Internet, die aber keine Beratung anbieten oder auch Vermittler, die Finanzierungsangebote mehrerer Banken verkaufen. Hier können bei Bedarf eine Verbraucherzentrale oder auch ?bersichten von Fachzeitschriften wie Finanztest weiterhelfen.
5. Läuft die Bindungsfrist eines Darlehens aus, sollte man es auf jeden Fall rechtzeitig kündigen und günstige Alternativen zur Anschlussfinanzierung suchen. Die Praxis zeigt: Die gleiche Bank macht nicht immer das beste Angebot. Wer keine Sondertilgungen vereinbart hat, kann nun eventuell vorhandenes überschüssiges Geld etwa aus einem Erbe nutzen, um nach der Zinsbindungsfrist möglichst viel zurück zu zahlen.
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Der Ratgeber "Die Baufinanzierung" kostet 14,90 Euro, Bestell-Nr. FR 11, 166 Seiten; erhältlich in Beratungsstellen der Verbraucherzentralen.
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