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Hausbau: Kaufvertrag fürs Haus sorgfältig prüfen

bauidee
LupeHausbau: Kaufvertrag fürs Haus sorgfältig prüfen
Wer ein Haus vom Bauträger kaufen will, sollte sich die nötige Zeit vor Vertragsunterzeichnung nehmen, das Kleingedruckte im Kaufvertrag fürs Haus sorgfältig zu prüfen.

Alle wollen die schnelle Unterschrift des Baukunden, aber „er zahlt oft einen Hohen Preis, wenn er sich ohne gründliche Prüfung von Angebot, Verträgen und Finanzierung festnageln lässt“, warnt Gabriele Heinrich, Geschäftsführerin von wohnen im eigentum e.V., „das zeigt unsere Beratungserfahrung.“
Denn hat er erst mal unterschrieben, kommt er gar nicht oder nur gegen hohe Kosten aus dem Vertrag. Dass er in der Eile wichtige Punkte übersehen hat, berechtigt nicht zum Ausstieg.

Druckmittel Reservierungsvereinbarung

Serie Hausbau:

Kaufinteressenten unterzeichnen im Vorfeld von Immobiliengeschäften oft sogenannte Reservierungsvereinbarungen. Diese sollen ihnen das Objekt für eine bestimmte Zeit sichern. Dafür verlangen Makler oder Bauträger meist ein sogenanntes Reservierungsentgelt. Beim Kauf wird es mit dem Kaufpreis verrechnet, kommt der Kauf aber nicht zustande, verfällt es ganz oder zum Teil, für den Kunden ist das Geld weg. Was so aussieht, als würde der Kunde Zeit für eine ruhige Prüfung des Angebots gewinnen, ist deshalb faktisch eher ein Druckmittel, das reservierte Objekt auch tatsächlich zu erwerben, immerhin kann das Reservierungsentgelt bis über ein Prozent des Preises betragen.

Tatsächlich ist der Wert der Reservierungsvereinbarungen für die Kunden gering. Soweit nämlich der spätere Vertrag notariell beurkundet werden muss, gilt das auch für eine Reservierung, die dem Kunden das Recht gibt, den Vertrag zu den festgelegten Konditionen abzuschließen. Allerdings sind Klauseln über Reservierungsentgelt rechtlich unwirksam, hat der Bundesgerichtshof entschieden (III ZR 21/10). Das heißt: Trotz Unterschrift muss der Baukunde nicht zahlen. Hat er schon gezahlt, kann er das Geld auch nachträglich zurückverlangen. Ob es ihm jedoch freiwillig zurückgezahlt wird, ist fraglich. Notfalls muss er die Gerichte bemühen. Das kostet Zeit und Nerven, selbst wenn der Baukunde gewinnt.

Besser ist es, gar nicht erst zu unterschreiben, denn mit seiner Forderung nach einem Reservierungsentgelt zeigt das Unternehmen, dass es nicht auf Seriosität und Kundenfreundlichkeit setzt.

Zeitbremse Zweiwochenfrist beim Notar

Grundstücks- und Immobilienkaufverträge, die notariell beurkundet werden müssen, soll der Baukunde laut Gesetz zwei Wochen vor dem Notartermin zur Prüfung bekommen. Einige Notare weisen in den Vertragsentwürfen auf diese Frist hin, andere informieren mündlich darüber. Dennoch „ist nach Erfahrung von wohnen im eigentum diese Überlegungsfrist bei den Baukunden immer noch zu wenig bekannt“, sagt Gabriele Heinrich.

Aber nur wenn die Verbraucher ihr Recht auf Denkpause kennen, können sie diese durchsetzen. Das ist notwendig, denn der Notar „soll“ darauf drängen, aber wenn er es unterlässt, ist der Vertrag trotzdem wirksam. Auf keinen Fall sollten Baukunden unterschreiben, dass sie ausreichend Zeit zur Vertragsprüfung gehabt hätten, wenn ihnen diese vierzehn Tage nicht zugestanden werden. Handelt ein Notar nicht nach dieser gesetzlichen Vorgabe, sollten sich Baukunden bei der zuständigen Notarkammer beschweren. Häufen sich Beschwerden, drohen dem Notar Sanktionen.

Die Zeit nutzen

Hauskauf: Vertrag sorgfältig prüfen14 Tage sind für die Entscheidung über einen Hauskauf nicht viel Zeit, aber genug, um die wichtigsten Fragen zu klären. Wer Fragen zum Verständnis des Notarvertrags oder zur Bedeutung einzelner Klauseln hat, sollte als erstes einen separaten Termin mit dem Notar vereinbaren und sich den Vertrag erläutern lassen. Diese Belehrung gehört zu den Pflichten des Notars im Zusammenhang mit der Beurkundung, kostet also nicht extra. Auf keinen Fall sollten Laien erst am Beurkundungstermin ihre Fragen stellen, denn unter Termindruck und ohne Bedenkzeit lässt sich schlecht über Änderungen und Alternativen nachdenken.

Aber damit ist der Baukunden noch nicht auf der sicheren Seite. Aufgabe des Notars ist es zwar, den Vertragspartnern die rechtliche Bedeutung und Tragweite der vertraglichen Regelungen zu erläutern und die rechtmäßige Abwicklung der Immobilienübereignung sicherzustellen. Aber der Notar muss unparteiisch sein, deshalb ist es nicht seine Sache, den Immobilienkäufer vor nachteiligen Klauseln zu warnen oder über die für ihn optimale Vertragsgestaltung zu beraten. Deshalb ist allen Baukunden zu raten, den Vertrag durch einen im Bau- und Immobilienrecht kundigen Rechtsanwalt prüfen zu lassen. Schließlich geben die zwei Wochen die nötige Zeit, um Baupläne, Grundstück, Bau- und Leistungsbeschreibungen – am besten mit fachlicher Beratung – nochmals gründlich unter die Lupe zu nehmen. Gabriele Heinrich: „Wer die 14 Tage intensiv nutzt, kann die Risiken beim Erwerb des eigenen Hauses minimieren.“

Text: wohnen im Eigentum e.V.
Fotos: bhw


 
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