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Hausbau: Fertighaus bauen

bauidee
LupeHausbau: Fertighaus oder Architekten-Haus?
Wer ein Haus bauen will, hat neben dem Hausbau mit einem freien Architekten auch die Wahl zwischen Fertighaus oder Bauträger-Haus.

Viele Wege führen zum eigenen Haus, jeder hat seine Vor- und Nachteile sowie seine speziellen Risiken. Wer bauen will, muss die kennen, bevor er die Verträge unterschreibt. Das Fertighaus erfreut sich bei Bauherren zunehmender Beliebtheit.

Bauträger: Fertighaus aus einer Hand

Der Bauträger stellt das Grundstück und baut darauf. Der Kunde kauft das Haus zum Festpreis, den er gewöhlich - in Grenzen - durch Eigenleistungen etwa bei Malerarbeiten oder Fußbodenverlegung senken kann. Durch Wahl der Ausstattung lässt sich die Gestaltung des Fertighauses beeinflussen – und der Preis erhöhen.

Serie Hausbau:

Der Kunde bekommt das fertige Haus. Alles, was bis dahin zu tun ist, ist Sache und Risiko des Bauträgers, etwa Schwierigkeiten mit Baugenehmigung oder Baugrund, die das Projekt erheblich verteuern können. Der Bauträger koordiniert das Gesamtvorhaben, die Ausführung gibt er oft an Architekten und Subunternehmer weiter. Mit ihnen hat der Kunde aber weder bei Terminproblemen, noch bei Baumängeln zu tun, er braucht sich nur mit dem Bauträger auseinanderzusetzen. Den Vertrag mit dem Bauträger muss der Notar beurkunden. Für ihn gilt die Makler- und Bauträgerverordnung. Danach wird der Kunde durch Eintragung im Grundbuch abgesichert, der Bauträger darf Raten nur nach dem in der Verordnung festgelegten Zahlungsplan verlangen. Das schützt die Zahlungen des Erwerbers vor Totalverlust bei Pleite des Bauträgers – wegen der gewöhnlich starken Fremdfinanzierung ein ernstzunehmendes Risiko. Allerdings: Gewährleistungsansprüche sind bei Insolvenz oft nicht mehr zu realisieren. Gabriele Heinrich, Geschäftsführerin von wohnen im eigentum: „Insgesamt ist dieser Weg zum Eigenheim ziemlich komfortabel, bietet Kalkulationssicherheit, aber wenig Spielraum für die Umsetzung eigener Vorstellungen.“

Schlüsselfertig vom Generalübernehmer

Bei diesem Modell stellt der Bauherr das Grundstück, er trägt allein das Baugrundrisiko, auch wenn – wie häufig - der Generalübernehmer das Grundstück vermittelt hat. Das heißt: Unerwartete Mehrkosten durch Probleme mit dem Boden muss der Bauherr tragen. Der Generalübernehmer bietet einen fertigen Bauplan mit statischer Berechnung und dem Nachweis nach der Energieeinsparverordnung sowie die Bauleistungen aus einer Hand. Es gibt Fertighäuser mit einer bestimmten Grundausstattung zum Festpreis. Typenhäuser können im Rahmen der Grundkonstruktion oft an die Vorstellungen der Käufer angepaßt werden, etwa bei Dachformen, Dachneigung, Zuschnitt der Räume. Möglich sind auch zusätzliche Gauben, Erker oder Balkone – alles gegen Aufpreis. Einschränkungen für die Gestaltung gibt es hier häufig bei kostensparenden Häusern.

Für die Kalkulation ist wichtig, was die Bau- und Leistungsbeschreibung umfasst und was der Kunde zusätzlich zahlen muss: Unterschiede gibt es etwa bei Bauantrag, Vorbereiten der Baustelle, Keller, Bodenplatte und Hausanschlüssen, Malerarbeiten und Bodenbelägen. Die Bau- und Leistungsbeschreibung sollte unbedingt konkrete Angaben zur Bauweise, zu Wärme- und Schallschutz sowie zur Ausstattung des Hauses festlegen. Der Generalübernehmer arbeitet viel mit Subunternehmern zusammen, aber er allein ist Ansprechpartner des Bauherren für pünktliches und mangelfreies Bauen. Nachteil: Bei Pleite des Genaralübernehmers lassen sich Ansprüche auf Fertigstellung oder Mangelbeseitgung weder gegen ihn, noch gegen die Subunternehmer durchsetzen. Für ihn gibt es auch keine Versicherungspflicht. Gabriele Heinrich: „Fazit: Wer genau hinsieht, kann wegen der Standardisierung preisgünstig bauen, oft mit mehr Spielraum bei der Gestaltung als beim Bauträger – aber auch mit mehr Risiko.“

Maßanfertigung vom Architekten

Haus bauen mit dem ArchitektenDer Bauherr beauftragt selbst einen Architekten, der ihn berät und das Haus nach seinen Vorstellungen plant. Er ermittelt die Kosten und beantragt die Baugenehmigung. Der Architekt schreibt die Arbeiten mit Leistungsverzeichnissen aus, beurteilt die Angebote und hilft bei Auswahl der Firmen. Die Aufträge können einzeln oder an einen Generalunternehmer vergeben werden. Rechtlich ist in jedem Fall der Bauherr Auftraggeber. Ihm haften alle Beteiligten direkt für Mängel an ihrer Arbeit.

Die Bauüberwachung durch den Architekten sorgt dafür, dass Mängel frühzeitig erkannt und beim richtigen Unternehmen reklamiert werden. Im Nachhinein ist nämlich oft kaum noch festzustellen, ob etwa der Estrichleger oder der Fliesenleger für Mängel am Boden verantwortlich ist. Den Architekten trifft eine weitreichende Haftung für seine Planung, Beratung und Überwachung, dafür hat er eine Pflichthaftpflichtversicherung.

Natürlich ist es möglich, den Architekten auch nur mit einem Teil der beschriebenen Leistungen zu beauftragen und den Rest selbst zu übernehmen oder anderweitig zu vergeben. Aber „für die Bauüberwachung sollte unbedingt ein Profi eingeschaltet werden, der auch für seine Arbeit haftet“, sagt Gabriele Heinrich. Dieses Modell ist haftungsmäßig das sicherste, es erlaubt Bauen ganz nach individuellen Wünschen und mit präziser Kostensteuerung, trotzdem ist es unter dem Strich meist kostspieliger als andere.

Text: wohnen im Eigentum e.V.
Fotos: bhw, lbs


 
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Kommentare

Wir wollen uns ein Fertighaus bauen lassen und suchen jetzt das passende Grundstücke in Berlin. Gibt es jemand der Tipps hat, was man bei der Grundstücksuche beachten sollte ? Smile
Lg Fabian

Das muss ja keine Entweder-oder-Frage sein. Ein absoultes Musterbeispiel das man manchmal tatsächlich beides haben kann, ist Esendo, die bauen Massivholzhäuser - nach Archtiektenplänen, also alles ganz individuell, und vor allem: unglaublich schnell, ich sage nur: Rohbauzeit von drei Tagen... Wink und da keine Feuchtigkeit ins Gebäude getragen wird, muss man auch keine Trocknungszeiten abwarten. Außerdem sind die Esendo-Häuser allergikerfreundlich und haben sogar das Allökh-Siegel! Und weil nur natürliche Baustoffe verwendet werden wie Holz, Ton und Lehm, sind sie völlig umweltverträglich. Was will man mehr Smile

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