Altbauten: Prüfen Sie vor dem Kauf die Bausubstanz

   
Text: Judith Preuß
Wer einen Altbau kaufen möchte, sollte genau wissen, auf welche Punkte er vor Vertragsabschluss achten muss und welche Kosten und Arbeiten auf ihn zukommen können

Ob Reetdachhof oder Fachwerkhaus, Jahrhundertwende-Villa, Fabrikloft oder Sechziger-Jahre-Bungalow: Wohnen in einem Altbau wünschen sich viele. Doch wer sich gedankenlos in ein efeuumranktes Landgut oder ein Stadthaus mit Jugendstilflair verliebt, kann das teuer bezahlen - hinter dem charmanten Äußeren mag mancher Baumangel versteckt sein.

Alte Häuser weisen oft für ihre Bauzeit typische Fehler auf. Zum Beispiel haben Gebäude um 1900 Stahlprofile als Fenstersturz oder Balkonträger, die inzwischen rosten können. Bei Nachkriegshäusern ist häufig der Keller feucht, weil die Abdichtung fehlt oder mangelhaft ist. Entsprechend sollte man Geldreserven fürs Renovieren einkalkulieren - die Kosten bei Häusern, die vor 1930 gebaut wurden, können fast die Hälfte des Kaufpreises erreichen. Zu konstruktiven Mängeln kommen altersbedingte Schäden, häufig in Bad, Küche oder an Rohrleitungen, auch Holzbalkendecken können altersschwach sein. Sogar gepflegte Häuser zeigen Verschleißerscheinungen, abhängig von Materialqualität, Nutzung, Umweltbelastung und Konstruktion. Typische Verfallszeiten von Bauteilen: Dachziegel halten 80 Jahre, ebenso die Dachkonstruktion. Abwasserleitungen müssen nach etwa 80 Jahren erneuert werden, Stromleitungen und Außenputz nach 30 bis 50 Jahren, Regenrinnen nach 30 Jahren, die Heizung nach 15 bis 30 Jahren.

Der Verband Privater Bauherren hat erfragt: Am häufigsten ist bei Altbauten die Haustechnik defekt (73 Prozent), es folgen Wärmedämmung (70 Prozent), Keller (68 Prozent), Dach (56 Prozent) und Außenwände (33 Prozent). Um die Ausgaben für Sanierung und Modernisierung richtig einzuschätzen und niedrig zu halten, ist ein gründlicher Bestandscheck notwendig. Zur Vorbereitung sollte man vom Besitzer Baupläne anfordern, auch von möglichen Um- und Anbauten oder Aufstockungen, die im Laufe der Zeit verwirklicht wurden. Außerdem helfen Grundbuch- und Bebauungsplanauszug, Baugenehmigungen, Flächen- und statische Berechnungen, Entwässerungs- und Installationspläne, alte Handwerkerrechnungen oder Wärmeschutznachweis den Gebäudezustand abzuschätzen.

Allerdings: Ein Laie erkennt Mängel oder deren Anzeichen oft nicht, etwa einen von Insekten zernagten Dachstuhl oder Staunässe in der Kellerwand. Und er kann kaum beurteilen, welche Folgekosten schlechte Dämmung oder zugige Fenster haben werden. Es lohnt, einen Bausachverständigen zur Begehung mitzunehmen, zum Beispiel einen Berater der Modernisierungs-AG oder vom Verband Privater Bauherren. Solche Fachleute erkennen sowohl zeittypische Schwachstellen als auch Anzeichen von unter Tapete, Vertäfelung oder Bodenbelag verborgenen Fehlern. Sie prüfen den gesamten Objektzustand, unter anderem Keller, Wände und Dach auf Feuchte, die Außenhaut samt Putz sowie Fenster und Außentüren, die Qualität von Wärme- und Schalldämmung und die Haustechnik. Eine Aufstellung zeigt, welche Modernisierungsmaßnahmen unbedingt notwendig sind, zum Beispiel um Energie zu sparen. Das lohnt: Zu spät bemerkte Mängel können noch teurer werden und erhöhen die laufenden Betriebskosten.

Sogar wenn es Liebe auf den ersten Blick ist: In vielen Fällen soll ein Altbau nicht so bleiben, wie er ist. Räume sind zu klein und müssen zusammengelegt werden, das Bad ist eine hässliche Nasszelle statt der ersehnten Wellness-Oase, der Speicher soll zum Schlafzimmer werden, bodentiefe Fenster haben für Licht zu sorgen, und ein Wintergarten wäre auch sehr schön. Die Fachleute können beurteilen, ob solche Umbauten möglich sind. Nicht nur die Statik ist wichtig: Mancher Änderungswunsch muss von der Baubehörde genehmigt werden, etwa der Ausbau des Daches zur separaten Wohnung oder der Erker-Anbau. Und ist das Haus denkmalgeschützt, müssen die geplanten Maßnahmen mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden.

Auch sonst können Altbaukäufer in der Pflicht sein: Wer mehr als zwanzig Prozent eines Bauteils saniert, also beispielsweise eine Fassade neu verputzen oder die Dachdeckung großflächig ersetzen will, muss die Anforderungen der Energieeinsparverordnung an die Dämmwerte erfüllen. Außerdem gibt es Nachrüstfristen: Innerhalb von zwei Jahren muss der neue Eigentümer veraltete Heizungen austauschen, die weder Niedertemperatur- noch Brennwertkessel sind und vor dem ersten Oktober 1978 eingebaut wurden. Dämmpflicht besteht zudem für die oberste Geschossdecke zum unbeheizten Speicher und für Heizungs- und Warmwasserrohre. Aber es gibt eine Hilfe für Käufer, um den energetischen Zustand der Gebrauchtimmobilie einzuschätzen: Ab 2006 erhalten Altbauten einen Energiepass. Er beziffert, wie viel Primär energie das Haus für Heizen und Warmwasser verbraucht - ein wichtiger Hinweis dafür, ob und wie viel Modernisierung nötig wird.

Wer ein Haus besichtigt, muss auch das Grundstück unter die Lupe nehmen. Zum Check gehören Faktoren wie hoher Grundwasserspiegel oder naher Wasserlauf, die eventuell Schutz vor Überflutung oder stauendem Wasser fordern. Der Bebauungsplan kann Grenzabstände vorschreiben, wichtig bei Anbauten, aber auch bei einer Garage. Weitere Fragen: Ist eine Aufstockung möglich? Gibt es Wegerechte? Ist der Garten verwildert und muss neu angelegt werden? Könnte im schlimmsten Fall der Boden belastet sein? Wenn dann aber abschließend Herz und Verstand überzeugt sind, steht dem Kauf nichts mehr im Weg.

 
   

Innenarchitekt Joachim Dinklage aus Düsseldorf ist einer von deutschlandweit fünfzig Modernisierungsberatern der Modernisierungs- AG. Hier ein Beurteilungsbeispiel (Preise in Euro) zu einem Haus aus den Siebziger Jahren in gutem Gesamtzustand.


 

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